상가 임대차 직거래 계약 후 사업자등록 불가? 용도변경 비용, 누가 책임지나요

※ 본 글은 상가 직거래 임대차계약 시 건축물 용도 미확인으로 인한 사업자등록 거부 사례를 중심으로 작성되었습니다.

📌 목차

케이크를 판매하는 제과점을 열기 위해 직거래로 상가 임대차계약을 체결한 A씨는 계약 후 관할 세무서에 사업자등록을 신청했지만, 건축물대장상 건물 용도가 ‘운동시설’로 되어 있어 사업자등록이 거절됨.

제과점 운영을 위해선 ‘일반음식점 또는 제과점’ 용도가 필요하며, 이를 위해 용도변경 공사를 해야 하는 상황. 예상 비용은 약 200만 원 이상이었고, 입주 전에 알았다면 계약을 다시 생각했을 문제입니다.

원칙적으로 임차인은 계약 전에 임대 대상 건물의 용도, 허가사항, 인허가 가능 여부 등을 스스로 확인해야 합니다. 이는 임차인의 사전 조사 의무로 간주되며, 특히 상업용 건물의 경우 더욱 강조됩니다.

하지만 임대인이 사전에 “사업자등록 가능하다”거나 “이전에도 가게로 사용됐다”는 등의 설명을 했다면, 그 말에 기대어 계약한 임차인의 손해에 대해 임대인이 책임을 질 수도 있습니다.

임차인: 사업자등록에 필요한 건축물 용도 및 인허가 사항을 계약 전 반드시 스스로 확인해야 하며, 건축물대장 및 등기부등본 열람이 필수입니다.

임대인: 임차인의 영업 목적을 알고 있었고, 용도와 맞지 않는 사실을 알면서도 이를 숨겼거나 잘못된 정보를 제공했다면 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다.

서울중앙지방법원 2015가단5147011: “임대인이 목적물을 특정 용도로 사용할 수 있다고 기망하거나 착오를 유발한 경우, 임대인은 그로 인한 손해를 배상할 책임이 있다.”

→ 이 판례는 임대인이 허위 정보를 제공하거나, 명확히 고지하지 않은 경우 책임이 발생할 수 있다는 법적 근거를 제공합니다.

📌 서울중앙지방법원 2012가단5198426 (2013.06.28 선고)

사례 개요:

임차인이 미용실을 운영하기 위해 상가를 임차했으나, 건축물 용도가 근린생활시설(1종)으로 제한되어 있어 미용업 등록이 불가능했음. 임대인이 "미용업 등록 가능하다"고 설명하며 계약을 체결함.

판결 요지:

➤ 계약의 착오 또는 사기에 해당하여 계약을 취소할 수 있고

➤ 임대인은 손해를 배상할 책임이 있다.

📌 서울남부지방법원 2017가소514215 (2018.03.22 선고)

사례 개요:

임차인이 일반음식점을 운영하려고 상가를 임차했지만, 건축물 용도가 ‘창고시설’로 되어 있어 영업허가가 불가능했음. 계약서에 영업목적 관련 보장 조항은 없었고, 임대인도 구체적 설명을 하지 않음.

판결 요지:

임차인이 사업을 하기 위해서는 건축물 용도 등을 직접 확인할 의무가 있고, 계약서상 명시도 없었던 점, 임대인이 허위 진술을 하지 않았던 점 등을 고려해

➤ 임대인의 책임을 인정하지 않음.

Q1. 계약 전에 건물 용도를 꼭 확인해야 하나요?

A. 네. 건축물대장, 등기부등본, 지자체 인허가 부서 확인은 필수입니다. 사업자등록 가능 여부는 지자체의 업종 허가 기준에 따라 다르기 때문입니다.

Q2. 임대인이 “예전에도 가게로 썼다”고 말했는데?

A. 구두 설명만 믿고 계약하면 불리합니다. 설명이 사실과 다르고 손해가 발생하면, 입증이 가능할 때만 손해배상을 청구할 수 있습니다.

Q3. 용도변경 공사 비용도 임대인이 내줘야 하나요?

A. 일반적으로 임차인이 부담하지만, 임대인의 기망 또는 중대한 과실이 있는 경우에는 손해배상으로 청구할 수 있습니다.

Q4. 공인중개사 통해서 계약했다면 공인중개사가 책임지나요?

A. 중개대상물의 이용 목적과 관련된 제한사항은 중요사항에 해당하며, 이를 제대로 설명하지 않은 경우 공인중개사의 손해배상 책임이 있습니다.(대법원 2013다64221 판결)

👉 당사자끼리 부동산 직거래 할 때는 임차인이 하나하나 확인을 하지 않으면 큰 손해를 입을 수 있음에 유의해야 합니다.